Quatre éléments font un crédit : la somme empruntée, le taux d’intérêt, la durée et l’assurance. Changez l’un d’eux, et la mensualité comme le coût total bougent.
La mensualité
En France, presque tous les crédits immobiliers sont à taux fixe : la mensualité ne change pas jusqu’au bout. Au début, elle sert surtout à payer les intérêts, parce que vous devez encore presque tout. À la fin, elle rembourse surtout le capital. C’est le tableau d’amortissement, que la banque doit vous remettre.
Le coût total compte plus que le taux
Allonger la durée fait baisser la mensualité, mais augmente beaucoup le coût total. Pour 200 000 euros empruntés à 3,5 %, la mensualité tourne autour de 1 430 euros sur 15 ans, et les intérêts coûtent environ 57 000 euros. Sur 25 ans, la mensualité descend vers 1 000 euros, mais les intérêts dépassent 100 000 euros. Ces chiffres sont des ordres de grandeur, hors assurance.
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La règle des 35 %
Depuis 2022, les banques doivent respecter une règle fixée par les autorités : les mensualités de tous vos crédits, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus. La durée est limitée à 25 ans, parfois 27 pour un logement neuf. Les banques gardent une petite marge pour des cas particuliers.
L’assurance emprunteur
La banque exige presque toujours une assurance qui rembourse le crédit en cas de décès ou d’invalidité. Elle peut représenter une part importante du coût. Depuis 2022, on peut en changer à tout moment, sans frais, pour une assurance équivalente moins chère.
Le taux d’usure
Une banque n’a pas le droit de prêter au-dessus d’un plafond légal, le taux d’usure, fixé par la Banque de France. Il inclut tous les frais et l’assurance. Quand les taux montent vite, ce plafond peut bloquer certains dossiers, comme ce fut le cas en 2022 et 2023.